Karol Zimnoch [wideo]

O tym z Karolem Zimnochem rozmawia Adam Janczewski.

Adam Janczewski: Jest już projekt ustawy określający zasady programu Mieszkanie na start, programu dopłat do kredytów. Dziś powiemy o najważniejszych założeniach, a informacje zebrał specjalnie dla nas doradca kredytowy Karol Zimnoch. I to nie tylko informacje prasowe, ale pan Karol Zimnoch przewertował całą ustawę, więc ma kompleksową wiedzę na temat tego programu. Ale zacznijmy od podstawowych założeń. Do kogo w ogóle jest skierowany program?

Karol Zimnoch: To program skierowany zarówno do singli, par nieformalnych jak i małżeństw, czy z dziećmi czy bez, nie ma to większego znaczenia jeśli chodzi o dostępność programu. Ma to znaczenie tak naprawdę dla oprocentowania kredytu. 

Czy kwestie finansowe, zarobków tutaj wchodzą w grę?

Tak, jak najbardziej. Jest pewne ograniczenie jeżeli chodzi o dostępność tego programu dla osób przekraczających pewne dochody. Singiel może zarabiać do 7 tys. złotych netto, jeżeli mamy dwie osoby w gospodarstwie domowym to wtedy wchodzi 13 tys. złotych, jeżeli trzy osoby to jest 16 tys., cztery to jest 19,5 tys., no i pięć osób w gospodarstwie domowym to jest 23 tys. złotych. Co jest ważne, tu można przekroczyć te kwoty, tylko że każde przekroczenie powoduje obniżenie dopłaty. Czyli jedna złotówka więcej powoduje 50 groszy mniej na dopłacie. Jeżeli mamy dwuosobowe gospodarstwo domowe, to wówczas o 25 groszy spada ta dopłata. 

To powiedzmy jakie dopłaty można dostać, w jakich kwotach, w jakiej wysokości?

Generalnie program jest tak skonstruowany, żeby efektywne oprocentowanie było niższe niż rynkowe - tak to nazwijmy. I jeżeli mówimy o jednej osobie w gospodarstwie domowym, jednym kredytobiorcy, to wówczas mamy dostępny ten kredyt na poziomie półtorej procenta efektywnego oprocentowania. Jeżeli są dwie osoby, to jest jeden procent, trzy osoby to pół procenta no i jeżeli do pięciu w końcu, to jest zero procent. 

A o jakich kwotach mówimy?

Tutaj mamy też oczywiście ograniczenie, jeżeli chodzi o kwotę dostępnego kredytu, czy w zasadzie kwotę, do której będzie liczona dopłata. I tak naprawdę singiel dostanie maksymalną kwotę kredytu na poziomie 200 tys. złotych z dopłatą, ale może zaciągnąć kredyt wyższy. Do tej reszty już dopłat nie będzie. Czyli będzie oprocentowanie "mieszane". 

Z pańskiej perspektywy to jest program bardziej czy mniej korzystny dla kredytobiorców niż program Bezpieczny Kredyt 2 procent?

Jest szerzej dostępny. Tak bym powiedział. Mimo że są ograniczenia dochodowe, to uważam że te dochody są jednak na tyle wysokie, że wiele osób będzie w stanie skorzystać z tego programu. Co jest ważne, dodatkowo tutaj doszła nam taka konfiguracja, gdzie mogą przystąpić do kredytu razem pary tworzące wspólne gospodarstwo domowe, ale bez dzieci. W poprzednim programie trzeba było mieć wspólne dziecko, żeby para nieformalna mogła podejść do takiego kredytu. Tutaj już takiego ograniczenia nie mamy. Więc uważam, że dostępność tutaj się zwiększa i też ten kredyt będzie tańszy. 

Chyba ważne jest to, że w programie Mieszkanie na start będzie obowiązywał limit 15 tysięcy wniosków na kwartał. Jak to się ma do liczby wniosków składanych w programie Bezpieczny kredyt 2 procent?

Tak, tylko tu od razu sprostuję, bo limit 15 tys. wniosków na kwartał będzie obowiązywał dopiero od 2025 roku. Na cały 2024 rok będzie dostępnych 35 tys. wniosków. Jeżeli założymy, że ten program wejdzie w życie około września przykładowo, te 35 tys. będzie moim zdaniem wystarczające. Jeżeli weźmiemy pod uwagę dane jakie mamy w tej chwili za Bezpieczny kredyt 2 procent, to na koniec 2023 roku umów podpisanych było 56 tysięcy w pół roku. Natomiast ostatnio przeczytałem też w skutkach regulacji tej ustawy, że od początku programu Bezpieczny kredyt 2 proc. podpisano 75 tysięcy umów kredytowych. 

To czemu ma służyć to ograniczenie 15 tys. umów?

Moim zdaniem chodzi o to, żeby budżet państwa mógł troszeczkę mniej wydatkować, natomiast zobaczymy. Może te limity będą się zwiększały. 

Też zwróćmy na to uwagę - limity są po to, żeby nie napędzać nadmiernie rynku nieruchomości. Czyli chodzi o to, żeby nadmiernie nie rosły ceny tych nieruchomości. Czy to będzie skuteczne? Szczerze mówiąc - nie wiem. 

O to jeszcze za chwilę zapytam, natomiast zawsze eksperci przy projektach ustaw znajdują jakieś problemy, jakieś haczyki. Czy pan również takie dostrzega?

Tak. Przykładowo - ograniczenie jeżeli chodzi o powierzchnię nieruchomości. Mamy taki - nazwijmy to - wzór, czyli 25 metrów, plus 25 na każdą osobę w gospodarstwie domowym. No i wszystko fajnie, jeżeli mówimy o mieszkaniach. Natomiast jeżeli mówimy o domach przykładowo i mamy parę bez dzieci, to nam z tego wychodzi, że mogą kupić dom maksymalnie 75-metrowy. Jest to dosyć niewielka nieruchomość jeżeli mówimy o domu. A nawet jeżeli mamy jedno dziecko, czyli jest para i jedno dziecko, to jest jest dostępna maksymalnie powierzchnia sto metrów. Jak na dom, jest to niewiele. Gdyby się dało wygenerować z tego 120, 130, to już jest normalny, przeciętny dom. 

Coś jeszcze?

Tak, przykładowo - choć to też było w poprzedniej ustawie - mamy tutaj problem z kwestią rejestrowania działalności gospodarczej. Czyli osoby, które chciałyby skorzystać z tego programu w tej części bez wkładu własnego, czyli z gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego, bo dzięki temu możemy nie mieć żadnego wkładu własnego, czy można mieć mniejszy wkład własny niż 20 proc. - takie osoby nie mogą rejestrować działalności gospodarczej w tej nieruchomości. 

A wiele osób pracuje zdalnie, część osób pracuje na B2B. Przykładowo - programiści to jest taki zawód, gdzie bardzo często te osoby pracują na B2B, pracują sobie w domu i nie mogą tam zarejestrować działalności. W związku z tym pewnie będą musieli u rodziny, albo będą musieli wynajmować wirtualne biura i tak dalej. 

Tu mogę od razu powiedzieć - jedna część jest fajna, druga trochę mniej. To znaczy, że ten program jest dostępny również dla osób, które posiadały wcześniej nieruchomości czy posiadają aktualnie nieruchomość. To są osoby, które mają co najmniej troje dzieci. 

Natomiast w ustawie jest pewien haczyk - to znaczy, że po uzyskaniu kredytu, po podpisaniu umowy kredytowej ten klient ma dwa lata na to, żeby zbyć tę poprzednią nieruchomość. Natomiast - tu zwrócę uwagę - jest fajny wytrych, to znaczy - jest zbycie, ale nie sprzedaż. To znaczy, że można np. sobie darować na dziecko. 

Mówi pan o tych haczykach, o lukach prawnych, które zazwyczaj się w ustawach pojawiają. Zakładając, że prawdopodobnie jeszcze będą poprawki, jak pan myśli, kiedy te przepisy mogą wejść w życie?

Mogę powiedzieć czego bym sobie życzył. Ja bym chciał, żeby ustawa została uchwalona około lipca, czy może czerwca i żeby zaczęła funkcjonować około września. Po to, żeby banki miały czas na przygotowanie, a nie tak jak to było w poprzednim programie. To znaczy, że ustawa weszła w życie pierwszego lipca i już od trzeciego lipca banki musiały zacząć funkcjonować w tym programie, nie miały czasu na dobre przygotowanie. W związku z tym w bankach pojawiły się bardzo duże problemy, bardzo duże zatory z obsługą tych wniosków. Dodatkowo okres wakacyjny jest taki a nie inny, to znaczy, że pracownicy banków też biorą urlopy i w związku z tym zatory były bardzo długie. Wnioski były procesowane często po trzy miesiące, a nawet dłużej. Dlatego jeżeli w tej chwili mielibyśmy czas na przygotowanie, banki miałyby czas na przygotowanie, na pewno by to dobrze służyło rozwojowi programu.

Rozumiem że w związku z tym programem szykuje się dla pana i dla innych doradców kredytowych gorący czas. 

To na pewno. I żebyśmy sobie to porównali do Bezpiecznego kredytu 2 proc. - ten okres był bardzo gorący, kiedy funkcjonował ten program. Proszę zwrócić uwagę, że on funkcjonował tylko pół roku. W związku z tym mnóstwo osób, które chciały skorzystać skomasowały się na te pół roku. Teraz tak nie będzie. Ten program jest zaprojektowany do 2027 roku. Wszystko fajnie, natomiast w początkowym okresie na pewno będzie bardzo dużo klientów. 

Dlaczego? Bo ludzie czekają na to. Czyli odkładają w tej chwili swoje potrzeby inwestycyjne czy potrzeby mieszkaniowe. Czekają po to, aby skorzystać z tańszego rozwiązania. Więc na początku na pewno będzie bardzo duży, skomasowany ruch. 

Gorący czas dla doradców kredytowych, gorący czas dla deweloperów również? Wspominał pan o tym. Ceny wystrzelą?

Moim zdaniem tak. Szczególnie w początkowym okresie, później zobaczymy. W początkowym okresie, bo będzie bardzo duży popyt przez to, że ludzie w tej chwili odkładają swoje decyzje inwestycyjne. 

Choć to nie jest tak, że teraz nie mamy klientów. Bo są już klienci, którzy wiedzą, że się nie zakwalifikują, jakkolwiek by nie zmieniono tej ustawy, i w tej chwili jak najbardziej podchodzą do kredytów.

Dziwią nas coraz bardziej te ceny. Wydaje się, że osiągamy sufit, a jednak okazuje się, że tego sufitu chyba nie ma.  

Gdzieś pewnie jest. Kiedyś pewnie będą spadki, jeżeli byśmy założyli, że spadków nie będzie nigdy, to podejrzewam że miniemy się z rzeczywistością. Jeżeli popatrzymy na historię nie tylko polskich nieruchomości, ale też tych na zachodnich rynkach, czy to w Stanach Zjednoczonych czy w Wielkiej Brytanii, zawsze się wszystkim wydawało, że nieruchomości będą ciągle rosły, natomiast jak pokazuje historia, tak nie jest. 

W tym pierwszym okresie o ile te nieruchomości mogą wzrosnąć?

Jeżeli mamy wróżyć z fusów, ja zakładam, że w tym roku o 10 proc. co najmniej wzrosną. To nie mało. 

| red: mag